對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，2015新年伊始就聽到了幸福的敲門聲。在房地產(chǎn)行業(yè)失去了圣斗士黃金鎧甲的今天，業(yè)績(jī)目標(biāo)的達(dá)成，行業(yè)排名的上升，已不像過(guò)往那般唾手可得，這不禁讓所有人對(duì)這匹“黑馬”側(cè)目而視。
2015年1月13日晚，華夏幸福基業(yè)發(fā)布公告稱，2014年實(shí)現(xiàn)年度銷售額512.54億元，同比大幅上漲37%，而與2011年華夏幸福上市之初的165億元年銷售額相比，增長(zhǎng)已兩倍有余。
高速增長(zhǎng)的華夏幸福亦讓其股東非常“幸福”，以1月13日的收盤價(jià)44.08元計(jì)算，與上市之初（2011年11月2日）相比，股價(jià)復(fù)權(quán)后增長(zhǎng)429%。
盡管處于高成長(zhǎng)中，但華夏幸福基業(yè)還在謀求進(jìn)一步升級(jí)和轉(zhuǎn)型。該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“當(dāng)前的企業(yè)合作正在逐步走向一條‘去中心化的平臺(tái)化’之路，即企業(yè)之間不再是一對(duì)一或一對(duì)多的買賣關(guān)系，而是基于共同的理念，形成一個(gè)目標(biāo)一致、平等且互相尊重的合作平臺(tái)，所有的企業(yè)為了共同的目標(biāo)而匯聚力量，并共享成果。”
于是，華夏幸福開始以它遍布各地的產(chǎn)業(yè)新城為載體，以產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和服務(wù)為內(nèi)核，打造開放式的平臺(tái)生態(tài)系統(tǒng)，將其發(fā)展模式由“園區(qū)+地產(chǎn)”的產(chǎn)品模式向“產(chǎn)業(yè)新城+X”的平臺(tái)生態(tài)模式轉(zhuǎn)變。
“園區(qū)+地產(chǎn)”瓶頸
“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)開發(fā)”的商業(yè)模式，是華夏幸福的成名之作，而這個(gè)獨(dú)特的模式成就了其過(guò)去多年的高速成長(zhǎng)外，也使華夏幸福擁有了自身的護(hù)城河。
簡(jiǎn)單來(lái)講，這個(gè)模式是與地方政府簽約，壟斷該區(qū)域一級(jí)開發(fā)，以墊資的方式進(jìn)行土地整理和配套設(shè)施的建設(shè)，并代行政府職能招商引資發(fā)展特定產(chǎn)業(yè)，為園區(qū)提供服務(wù)。同時(shí)，利用一級(jí)開發(fā)的優(yōu)勢(shì)，公司可以獲取大量房地產(chǎn)開發(fā)用地。最后，通過(guò)園區(qū)住宅的銷售來(lái)回籠資金。
政府方面則通過(guò)增加的稅收和區(qū)域GDP，支付公司一級(jí)開發(fā)的成本。在幾乎不需要額外付出的情況下，政府方面顯著增加了業(yè)績(jī)，而華夏幸福也收獲前期墊資的利息收益和招商引資的分成收入，以及住宅出售的超額利潤(rùn)。
這是一種復(fù)制性很強(qiáng)的模式，使得華夏幸福從2011年環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的10個(gè)園區(qū)，發(fā)展到2014年事業(yè)版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江等地，輻射全國(guó)22個(gè)區(qū)域52個(gè)園區(qū)。資產(chǎn)規(guī)模從2011年的275億元躍升至2014年的1045億元。
此外，這也是一個(gè)盈利能力極強(qiáng)的模式。自2011年以來(lái)，華夏幸福的凈資產(chǎn)回報(bào)率平均超過(guò)45%，大幅領(lǐng)先地產(chǎn)行業(yè)平均水平。而自2009年以來(lái)，其銷售收入增長(zhǎng)率年均超過(guò)69%，利潤(rùn)總額增長(zhǎng)率年均超過(guò)45%。
不過(guò)雖為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，華夏幸福目前的主要銷售來(lái)源尚不是產(chǎn)業(yè)本身。根據(jù)華夏幸福的公告，其銷售來(lái)源主要分為產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、綜合服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、園區(qū)住宅配套、城市地產(chǎn)開發(fā)等。其中園區(qū)住宅配套的銷售額占絕對(duì)主導(dǎo)，在2014年華夏幸福512.54億元的年度銷售額中，園區(qū)住宅配套為355.02億元，占據(jù)69%的比率。
而對(duì)于住宅銷售的倚重，也使雖為產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商的華夏幸福面臨著中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
新華網(wǎng)曾報(bào)道指出，“華夏幸福并沒有園區(qū)所有權(quán)，而是托管性質(zhì)的‘輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)’，支撐公司融資、抵押甚至股價(jià)的來(lái)源其實(shí)是重資產(chǎn)的住宅業(yè)務(wù)。在此背景下，一旦住宅銷售下降或未來(lái)廉價(jià)土地開發(fā)完畢，集團(tuán)的整個(gè)運(yùn)作鏈條會(huì)遭到重大打擊。”
而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)研究員宋振慶認(rèn)為：“一個(gè)優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，應(yīng)該是一個(gè)以地產(chǎn)為承載，以金融為驅(qū)動(dòng)，能夠綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)服務(wù)和投資中獲取最大化收益，實(shí)現(xiàn)企業(yè)、政府與客戶三方共贏的平臺(tái)型服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。物業(yè)產(chǎn)品僅僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商眾多產(chǎn)品中的一個(gè)組成部分，住宅和商業(yè)開發(fā)能力對(duì)產(chǎn)城一體化而言是需要的，但并非必要條件，切不能喧賓奪主。”
所以，2014年開始的平臺(tái)化轉(zhuǎn)型除了是華夏幸福發(fā)展模式的內(nèi)生性必然演變之外，也是行業(yè)現(xiàn)狀給予它的客觀無(wú)奈。
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